La création d’une SCI est souvent appréciée pour transmettre son patrimoine immobilier avec des frais de succession réduits. Bien souvent, les SCI sont créées pour gérer des résidences secondaires, mais il est possible d’acheter votre résidence principale en SCI.
Comment procéder pour constituer la SCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients à acheter sa résidence principale en SCI ? Explications.
MINI-SOMMAIRE:
Peut-on acheter sa résidence principale en SCI ?
Oui. Si vous souhaitez acquérir une résidence principale, vous pouvez acheter le bien immobilier en SCI ou en nom propre, soit le détenir dans le cadre d’une SCI.
La résidence principale est le logement que vous occupez la majeure partie de l’année, à savoir au minimum 6 mois.
La SCI (société civile immobilière) est une société créée par plusieurs associés afin d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier en commun.
Ainsi si vous choisissez par exemple acheter une maison en SCI, celle-ci sera propriétaire de votre résidence principale. Cela permet d’éviter les problèmes d’indivision et de faciliter la transmission du bien. En outre, au sein d’une SCI les relations entre associés sont organisées librement. Cela entraîne une simplicité de gestion du bien immobilier au sein de la SCI.
Acheter un bien immobilier en SCI permet d’avoir un financement plus important si le nombre d’associés est multiple.
Comment acheter sa résidence principale en SCI?
Pour réaliser cet achat vous devez dans un premier temps respecter les étapes expliquant comment créer une SCI. Pour ce faire, quelques formalités s’imposent.
Vous devez rédiger les statuts de la SCI, qui organisent son fonctionnement.
Les statuts doivent être signés par tous les associés et contenir entre autre:
- La dénomination de la SCI ;
- L’objet de la SCI ;
- L’adresse du siège social ;
- Son capital social ;
- La durée de vie ;
- Les modalités de fonctionnement (règles de majorité aux assemblées, étendue des pouvoirs du gérant, etc) ;
- Les apports réalisés par les associés.
- Les modalités de répartition et de cession des parts sociales.
Une fois les statuts rédigés, vous devez déposer le capital social de la SCI auprès de la banque et publier une annonce légale pour rendre la création de votre société publique.
La dernière étape est l’immatriculation de votre SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Une fois votre société inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) vous recevrez un extrait Kbis qui est la carte d’identité de la SCI.
Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale en SCI pour un couple?
Acheter en SCI comporte plusieurs avantages pour un couple. Ces avantages varient selon que vous soyez marié, pacsé ou en concubinage.
1- Avantage d’une résidence principale en SCI pour un couple marié
Un couple marié sous le régime de la communauté légale peut grâce à une SCI contourner les règles de ce régime. En effet, tout bien acquis après le mariage est réputé être détenu en commun de moitié. Si le couple achète le bien en SCI, cela leur permet d’être chacun propriétaire de ce bien en proportion égale au nombre de parts sociales qu’il détient. Par exemple, l’un peut détenir 60% du bien et l’autre 40%.
2- Avantages d’une résidence principale en SCI pour un couple pacsé ou en concubinage
Pour un couple pacsé ou en concubinage, la constitution d’une SCI lui permet de protéger le conjoint survivant en cas de décès.
En effet, l’époux survivant marié a des droits sur le logement en cas de décès de l’autre époux. Cette règle ne s’applique pas aux conjoints pacsés ou en concubinage. Ainsi, afin de protéger le conjoint survivant en cas de décès, la constitution d’une SCI permet de répartir les parts sociales entre les conjoints associés.
Chaque conjoint reçoit 50% de la totalité des parts sociales. Avec le mécanisme du démembrement croisé, chacun détient ses propres parts sociales en nue-propriété et celles de l’autre en usufruit. De ce fait, en cas de décès de l’un des conjoints, le survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts qui étaient détenue auparavant par le conjoint décédé. Il reçoit alors la pleine jouissance de la résidence principale.
Attention: par ce mécanisme les héritiers conservent la nue-propriété des parts. Ce mécanisme permet donc au conjoint survivant de jouir du bien mais il n’en a pas la pleine propriété.
Résidence principale en SCI quels avantages fiscaux?
La SCI permet en outre de faciliter la transmission du bien immobilier. En effet, vous pouvez faire des donations à vos enfants à hauteur maximale de 100.000 euros tous les 15 ans sans droits de mutation.
Au moment de la succession les avantages sont doubles: vos enfants n’ont payé aucun droit de donation et ils ne paient pas (ou peu) de droits de succession.
En pratique: afin de conserver la jouissance de la résidence principale, les parents donateurs peuvent donner la nue-propriété des parts sociales transmises, se réservant ainsi l’usufruit.
Quels sont les inconvénients d’une résidence principale en SCI ?
Cependant, acheter sa résidence principale en SCI peut aussi présenter des inconvénients.
La constitution d’une SCI nécessite d’entreprendre un certain nombre de formalités (qui sont simplifiées lorsque vous créez votre SCI en ligne). La gestion de la SCI tout au long de sa vie nécessite également d’y consacrer un minimum d’attention (PV d’assemblée générale, tenue des comptes, etc).
Enfin, un bien immobilier détenu en SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30% de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) de la valeur du bien. Cet abattement est possible lorsque le bien immobilier est détenu en nom propre.
N’hésitez pas à consulter notre fiche sur la fiscalité de la SCI pour avoir une idée plus précise des différents régimes possibles dans une telle structure.
Mise à jour: 11/01/2021
Rédaction : Marion Reboul, Diplômée en droit et rédactrice indépendante. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
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