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Création d'une SCI

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Création d'une SCI : questions fréquentes

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La SCI est une structure adaptée à l'investissement immobilier.

La création d'une SCI permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. La SCI permet par ailleurs de partager les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.

Ainsi, le but principal de la SCI est d'acquérir et d'exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.

Les avantages de créer une SCI en ligne sont multiples : 

  • acheter un bien immobilier à plusieurs ;
  • financer le ou les biens par la perception de loyers ;
  • optimiser la transmission de votre patrimoine ;
  • simplifier la cession d'un bien immobilier ;
  • bénéficier des dispositifs avantageux de la loi Pinel.

N'hésitez pas à vous renseigner sur toutes les démarches pour savoir comment créer une SCI !

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?

Si vous vous demandez comment créer une SCI ou comment créer une SCI familiale, plusieurs démarches doivent être réalisées. Les formalités de création d'une SCI sont les suivantes :

  • Rédaction des statuts, dans lesquels apparaît la nomination du Gérant de la SCI et la répartition du capital social entre les associés de la SCI (au moins deux associés). Les associés de la SCI bénéficient d'une grande souplesse pour déterminer les modalités de gestion de la société. 
  • Constitution d'un capital social : pour ce faire, chaque associé doit faire un apport. Ils peuvent réaliser un apport en numéraire (une somme d'argent) et/ou un apport en nature tel qu'un bien immobilier. 
  • Ouverture d'un compte bancaire pour déposer les fonds du capital : cette étape n'est pas obligatoire en SCI, mais l'ouverture d'un compte bancaire est recommandée en pratique pour séparer l'activité professionnelle de l'activité personnelle des associés.
  • Publication d'une annonce légale dans un journal habilité pour informer les tiers de la création de votre société.
  • Dépôt du dossier de création de la SCI et de ses formalités au greffe du Tribunal de commerce pour obtenir le Kbis de la société civile immobilière.

À noter : Legalstart peut gérer toutes ces formalités de création de SCI pour vous. Le délai de création d'une SCI peut varier alors n'attendez plus et commencez le questionnaire en cliquant sur "Créer une SCI" et obtenez le dossier complet pour la création de votre SCI.

Création SCI : dois-je déclarer mes impôts ?

Vous n’aurez rien à faire au moment de la création de la SCI. En revanche, il vous sera obligatoire, par la suite, de respecter les obligations relatives à la fiscalité d'une SCI. 

L'obligation principale est l'établissement d'une déclaration annuelle de résultats pour votre SCI. Comment procéder ?

  • Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la SCI (au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai).
  • Vous devrez préciser la part de résultat annuel revenant à chaque associé. L'imposition se faisant (sauf option IS) directement au nom des associés, chacun d’entre eux reprendra la part lui revenant dans sa propre déclaration de revenus.

Dois-je ouvrir un compte bancaire pour la création d'une SCI ?

Il n’y a pas d’obligation (comme pour la SARL, la SAS, l'EURL ou la SASU) mais en pratique l’ouverture d’un compte lors de la création d'une SCI sera généralement nécessaire. Le versement des apports en numéraire des associés sera effectué sur ce compte. Ensuite, la SCI aura besoin d’un compte et de moyens de paiement pour faire face à ses dépenses de fonctionnement. 

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI classique ayant pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission du patrimoine d’une famille. C'est un statut très prisé pour les familles qui souhaitent acquérir et gérer de manière commune une maison de vacances par exemple.

Deux personnes au moins devront réaliser un apport au capital social lors de la création de votre SCI. Ces personnes (unies par un lien de parenté, d'alliance, etc.) devront être les seuls associés de la SCI.

Vos enfants pourront tout particulièrement être associés au projet de façon à profiter des différents avantages la SCI et en particulier :

  • une réduction des impôts au moment de la succession ;
  • les avantages fiscaux en cas de donations successives de parts de votre SCI.

Comment nommer le gérant au moment de créer une SCI en ligne ?

De nombreux entrepreneurs se demandent comment fonctionne une SCI et surtout comment gérer une SCI. Comme dans la SARL ou l'EURL, la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants de SCI.

Le gérant est désigné :

  • Soit directement dans les statuts de la SCI, ce qui n'est généralement pas recommandé, car vous devrez faire une modification statutaire en cas de changement ultérieur de gérant (ce qui entraîne des frais). 
  • Soit à la suite d'un vote des associés. Dans cette hypothèse, à la création de la SCI, le premier gérant est nommé dans les annexes des statuts, ce qui vous permet d'éviter une modification statutaire plus tard.

Quel capital social pour créer une SCI ?

Au moment de la création d'une SCI, vous allez devoir réfléchir au montant du capital social sachant que le capital minimal pour constituer une SCI est de 1€. Vous allez également devoir choisir entre un capital fixe et un capital variable de SCI.

Le capital social de la SCI peut servir à financer les investissements de la société. Il est composé des ressources apportées par les associés. Ces ressources peuvent être des apports "en numéraires" (somme d'argent provenant du patrimoine, d'une donation, etc.) ou encore des apports "en nature" (bien immobilier, voiture, etc.) et donnent droit en échange à des parts sociales.

À noter : le capital social d’une société est un signe de confiance pour vos clients et partenaires. Ainsi, il est important d’avoir un capital social pertinent pour les besoins de votre projet immobilier.

Pourquoi la SCI possède un avantage patrimonial ?

La SCI peut être cédée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un même bien).

Cette procédure permet de minorer les droits de succession et donc de faciliter la transmission du patrimoine.

Quels documents pour créer une SCI ?

Le statut de SCI vous permettra de disposer de nombreux avantages dans le cadre de la gestion d'un patrimoine de nature immobilière, que ce soit dans le cadre familial ou non.

Pour réaliser les formalités de création d’une SCI, les documents suivants devront être transmis au greffe en plus des statuts et du formulaire M0 de création de SCI :

  • Une copie recto-verso de la pièce d'identité ou du passeport de chaque gérant et associé ;
  • Une déclaration de non-condamnation et de filiation par gérant ;
  • Un justificatif du siège social de votre SCI (justificatif de domicile si le siège est chez vous, bail commercial ou encore attestation de mise à disposition à titre gratuit si une société vous prête des locaux gratuitement) ;
  • Une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

Création d'une SCI : où fixer le siège ?

Le siège social est le lieu regroupant la direction et les principaux services administratifs de la société. Il est obligatoirement fixé dans les statuts au moment de la création d'une SCI. En pratique, le siège de la SCI pourra notamment être établi :

  • Directement à votre domicile si vous êtes Gérant. Que vous soyez propriétaire ou locataire (voire sous-locataire), la seule formalité vous incombant sera la fourniture d’une attestation d'occupation des locaux.
  • Chez vos parents (ou tout autre personne vous hébergeant à titre gratuit). Dans ce cas, les formalités consisteront notamment en la fourniture d'une attestation sur l'honneur et d'un justificatif de domicile de la part de votre hôte / hébergeur.
  • Dans tout local commercial sous réserve de fournir un justificatif adéquat (bail commercial, contrat de domiciliation, etc.).

Attention, vous ne pourrez pas fixer le siège de votre SCI à l'étranger.

Dans quel cas avoir recours à Legalstart pour la création d'une SCI ?

Le service Legalstart.fr de création de SCI en ligne est conçu exclusivement pour les SCI de gestion, c'est-à-dire pour les SCI ayant pour activité la construction ou l'acquisition d'immeubles pour les louer ou la gestion d'un patrimoine familial (SCI familiale).

La SCI peut être utilisée dans de nombreux autres cas, notamment la construction-vente, la location meublée ou encore la multi-propriété. Dans toutes ces hypothèses, il est recommandé de consulter directement l'un de nos avocats partenaires ou votre conseillé habituel avant la création d'une SCI.

Création d'une SCI : quels avantages ?

Le statut de SCI est un statut idéal pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. En effet, créer une SCI entre amis, avec ses parents ou autre, constitue souvent une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (autrement appelée "indivision", forme de partage plus précaire). Dans l'indivision, il suffit parfois qu'un seul indivisaire souhaite vendre pour qu'il soit impossible de conserver l'immeuble.

Les principaux avantages d'une SCI sont les suivants :

  • Acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier : la création d'une SCI permet de réaliser des investissements immobiliers qui n'auraient pas pu être réalisés par une personne seule. La mise en commun de capitaux et de moyens permet d'augmenter la capacité financière des associés via la société et de constituer plus facilement un patrimoine immobilier.
  • Financement externe : créer une SCI permet d'obtenir plus simplement des financements externes. Par exemple, l'emprunt bancaire est simplifié sous ce type de structure notamment du fait que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, et ce, à proportion de leur apport dans le capital social de la SCI.
  • Transmission du patrimoine : il est plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord sur la vente d'un immeuble.
  • Fiscalité avantageuse : il peut être notamment avantageux de créer une SCI pour transmettre à vos héritiers des parts plutôt qu'un immeuble.

Création d'une SCI : 5 questions indispensables pour se lancer

Créer une SCI peut s’avérer être la meilleure solution si vous envisagez d’acheter ou de gérer vos biens immobiliers. Comme toute création d’entreprise, la SCI répond à des exigences et à des formalités légales. En étant associé d’une SCI, votre responsabilité est indéfinie. Il est donc indispensable de connaître toutes les règles à respecter avant de se lancer. 

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Créer une SCI n’est pas anodin. Cette forme sociale a pour objectif la gestion d’un patrimoine immobilier. Dès, lors, elle permet déjà d’investir dans l’immobilier à plusieurs afin d’obtenir un investissement de départ plus important que si vous étiez seul. Aussi, elle permet d’éviter l’indivision, qui est un régime de gestion de biens peu sécurisant et risqué. Enfin, elle permet de simplifier la cession du patrimoine. En effet, le fait de monter une SCI permet de recouper le patrimoine, et en cas de cession, les associés de la SCI n’auront qu’à céder leurs parts sociales. 

Pourquoi créer une SCI familiale

De nombreux entrepreneurs se demandent quel type de SCI choisir pour mon activité. Sachez que la création d’une SCI familiale permet de gérer et de transmettre votre patrimoine familial. En créant une SCI familiale, vous constituez une SCI classique, à la seule différence que vous vous associez avec des personnes avec qui vous partagez des liens de parenté ou d’alliance. 

Vous bénéficiez donc d’une fiscalité propre à la SCI qui est attractive, et d’avantages successoraux qui vous permettent d’éviter l’indivision. En effet, par principe, la SCI familiale est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), mais par exception, une SCI familiale peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Attention, il s’agit d’une option irréversible. Le choix de l’imposition d’une SCI est très important et dépend considérablement de votre projet et de votre situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre fiscalité.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, certaines conditions doivent être réunies. D’abord, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Il faut au minimum deux associés pour créer une SCI, alors qu’il n’y a pas de nombre maximum d’associés. Enfin, il faut un capital social minimum d’un euro seulement à déposer à la banque. 

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?

Si vous êtes convaincu de créer une SCI pour votre projet immobilier, vous vous demandez probablement à ce stade comment constituer une SCI. On vous explique. 

Pour créer une SCI, il faut respecter cinq étapes dans l’ordre, à savoir : 

  1. rédiger des statuts ; 
  2. ouvrir un compte de dépôt de capital auprès d’une banque ; 
  3. remplir le formulaire Cerfa M0 et autres documents obligatoires (déclaration de non-condamnation, attestation de filiation, déclaration des bénéficiaires effectifs) ; 
  4. publier une annonce légale dans un journal d’annonces légales compétent ; et 
  5. déposer votre dossier complet au greffe du Tribunal de commerce. 

☝️ Bon à savoir : pour faciliter les démarches des entrepreneurs, il est courant de créer une SCI en ligne.

Combien coûte la création d’une SCI ? 

À l’instar des autres formes sociales, une SCI a un coût. Si le capital social peut en théorie être constitué d’un euro seulement, il est souvent recommandé de prévoir un financement assez important, que ce soit vis-à-vis de la banque ou de vos futurs partenaires : vous devez être crédible. Mais les formalités de constitution d’une SCI ont aussi un coût, qui peut varier si vous décidez de vous faire accompagner par un professionnel. 

Parmi les coûts que vous devrez payer, on retrouve les frais suivants. 

Les frais d’annonce légale 

Vous devez informer les tiers si vous souhaitez créer votre SCI. Pour cela, il faut procéder à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales compétent. Cette formalité est payante, et s’élève en 2022 à 185 euros en France métropolitaine et 222 euros à Mayotte et à la Réunion. 

Les frais d’immatriculation au greffe 

Ensuite, vous devez immatriculer votre SCI. Le montant des frais d’immatriculation d’une société civile immobilière est de 88,29 euros. Le prix de la création d’une SCI dépend donc également de l’immatriculation au greffe. C’est une formalité obligatoire et payante pour tous. 

Les frais de rédaction des statuts 

La création d’une SCI a un prix dont il vaut mieux être au courant avant de se lancer. 

Parmi les frais que vous pouvez moduler, on retrouve les frais de rédaction des statuts de SCI. Les statuts sont obligatoires, mais vous pouvez, en théorie, vous y prendre seul. Toutefois, il s’agit des règles qui encadrent l’organisation et le fonctionnement de votre SCI, il faut donc ne pas prendre cette étape à la légère. Vous pouvez donc vous faire accompagner par une plateforme juridique en ligne pour vous aider à rédiger des statuts de qualité.

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