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Quelle comptabilité en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
L C

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Prêt à faire de la location meublée non professionnelle (LMNP), vous vous interrogez toutefois sur les obligations comptables et fiscales liées à cette activité. Selon le régime fiscal retenu, les exigences en termes de comptabilité LMNP différent. 

Estimez avant de vous lancer si l’accompagnement d’un expert-comptable pour une location meublée vous sera utile dans l’établissement de la comptabilité d’une location meublée non professionnelle.

LMNP : quelles sont vos obligations comptables ?

Vos obligations de comptabilisation en LMNP varient selon que votre situation relève du régime micro-BIC ou du régime réel. En LMNP, la comptabilité ne doivent pas ralentir le début de votre activité, car un expert-comptable peut toujours vous assister.

Comptabilité LMNP

La comptabilité au régime micro-BIC en LMNP

Avec le régime micro-BIC en LMNP, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 ou 71% selon le type de bien meublé loué.  Vous n’avez pas d’obligation de tenir une comptabilité LMNP pour calculer le montant de vos revenus imposables, car l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement lors de votre déclaration de revenus. En LMNP, l’obligation comptable est ainsi réduite sous le régime micro-BIC.

La comptabilité au régime réel en LMNP

La déclaration des charges au réel en LMNP est un avantage, mais s’accompagne d’obligations comptables assez conséquentes. Vous devez tenir une comptabilité en LMNP qui prend en compte les dépenses et les recettes annuelles (factures, quittances de loyer, encaissements, etc.) et produire :

  • un bilan comptable ;
  • un compte de résultat ;
  • un tableau des amortissements ;
  • un fichier des écritures comptables.

📝 À noter : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable dans la gestion de la comptabilité LMNP.

LMNP : quelles sont vos obligations fiscales ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) perçus en tant que bailleur LMNP correspondent aux recettes locatives et aux provisions sur charge mentionnées dans vos contrats de bail. Vous devez déclarer ces revenus chaque année. Zoom sur vos obligations fiscales en LMNP.

Obligations fiscales en régime micro-BIC LMNP

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € et vous êtes soumis en principe au régime micro-BIC dit forfaitaire, seul un pourcentage de votre chiffre d’affaires est soumis à l’impôt sur le revenu.

Les obligations fiscales en LMNP micro-BIC sont très réduites avec l’établissement d’un relevé de vos recettes locatives qui fait office de comptabilité en LMNP. Ce document vous permettra de déclarer annuellement vos recettes.

Afin de compenser la non-déduction de vos charges locatives, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, respectivement 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Ainsi, votre impôt est calculé sur 50% de vos revenus locatifs lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôt sur le revenu à travers le formulaire 2042-C-PRO.

Ce régime simplifié a toutefois des limites puisque le montant de l’abattement peut être inférieur à celui de vos charges réelles. En effet, si vos charges locatives dépassent 50% du montant de vos revenus locatifs, il peut s’avérer plus intéressant d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire les charges déductibles, amortir votre bien et diminuer le montant de vos revenus imposables.

Obligations fiscales en régime réel LMNP

Avec le régime réel en LMNP, vous avez la possibilité de déduire toutes les charges relatives à votre activité ainsi que l’amortissement du bien au sein de votre comptabilité en LMNP.

Le régime réel est souvent plus avantageux, mais il s’accompagne d’obligations fiscales plus lourdes lors de la déclaration de votre bénéfice en fin d’exercice. Vous compléterez la déclaration 2031 qui s’accompagne de diverses annexes selon le régime réel choisi en lien avec la comptabilité en LMNP.

Sous le régime réel simplifié, la liasse fiscale 2033 est à annexer à la déclaration 2031 et se compose des tableaux fiscaux n°2033-A à 2033-G (bilan comptable simplifié, compte de résultat simplifié, immobilisations et amortissements, valeur ajoutée produite, composition du capital social, etc.).

Sous le régime réel normal, la liasse fiscale 2050 complète la déclaration 2031 et comprend les tableaux fiscaux 2050-SD à 2059-G-SD (compte de résultat de l’exercice, immobilisations, amortissements, provisions inscrites au bilan, détermination des plus-values et moins-values, composition du capital social, etc.).

Ces liasses fiscales sont à transmettre :

  • au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai avec une clôture d’exercice au 31 décembre ;
  • sous trois mois pour une clôture à une autre date.

L’envoi se fait obligatoirement par télédéclaration.

🔎 Rappel : le bénéfice indiqué dans la déclaration de résultat sera à reporter dans la déclaration 2042-C-PRO de l’ensemble de vos revenus pour que l’administration calcule votre impôt sur le revenu.

Quel est l’amortissement comptable d’un bien en LMNP ?

L’amortissement en LMNP d’un bien meublé et de ses composants correspond à leur perte de valeur sur une durée donnée d’amortissement.

Quelles dépenses peut-on amortir en LMNP ?

En LMNP, il est possible de déduire 100% :

  • de la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain) ;
  • des frais d’acte ;
  • de la valeur hors taxe du mobilier ;
  • des travaux effectués dans le bien.

L’administration fiscale estime qu’un logement meublé s’use et perd de la valeur. Cette perte est comptabilisée comme une charge non décaissée dans votre comptabilité en LMNP.

Chaque année, l’amortissement comptable est déduit des loyers perçus, donc des revenus imposables, ce qui réduit mécaniquement l’imposition du bailleur et ses prélèvements sociaux.

💡 Important : les charges liées à l’entretien courant se distinguent des dépenses amortissables qui augmentent la valeur du logement meublé en LMNP.

La durée d’amortissement dépend de sa durée d’usage et du bien concerné. Voici un tableau non-exhaustif de dépenses amortissables dans votre plan comptable LMNP et leur taux moyen d’amortissement linéaire :

Charge amortissable au lancement de l’activité

Durée d’usage

Taux moyen d’amortissement

Électroménager et mobilier

5 ans

20%

Cuisine et travaux

10 ans

10%

Étanchéité

15 ans

6,67%

Chauffage, toiture et électricité

25 ans

4%

Frais d’acte

40 ans

2,5%

Gros œuvre

80 ans

1,25%

L’amortissement est obligatoire pour les meubles d’une valeur unitaire supérieure à 600 €. Tandis que les biens de plus faible valeur sont à considérer comme des charges, uniquement en cas de remplacement.

☝️ Bon à savoir : pensez à déclarer votre activité à travers la déclaration LMNP (déclaration P01) avant d’acheter vos équipements et meubles, car les factures doivent être établies à une date postérieure pour être prises en compte par l’administration fiscale !

Peut-on amortir les travaux en LMNP ?

Les travaux de réparation d’un logement LMNP déjà loué peuvent être amortis dès que leur valeur dépasse 600 €.

Vous pouvez les amortir dans le temps ou les laisser en charge. Voici un tableau récapitulatif des durées d’amortissement selon la nature des travaux réalisés :

Charge amortissable au lancement de l’activité

Durée d’usage

Électroménager et mobilier

5 ans

Cuisine et travaux

10 ans

Étanchéité

15 ans

Chauffage, toiture et électricité

25 ans


 

📝 À noter : les travaux représentent également une occasion de revaloriser votre bien.

Faut-il prendre un expert-comptable en LMNP ?

Que vous ayez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut LMNP, l’accompagnement d’un comptable n’est pas obligatoire.

De plus, le régime micro-BIC en LMNP ne vous contraint pas à la tenue de comptes. Un expert-comptable en LMNP ne vous sera pas d’une grande utilité dans ce cas.

Toutefois, faire appel à un professionnel de la comptabilité en LMNP vous épargnera bien des soucis si vous optez pour le régime réel. Dans ce cas, cela nécessite de fournir de nombreux documents comptables et de télédéclarer vos revenus en complétant la liasse fiscale LMNP.

Par ailleurs, si vous n’avez aucune notion de comptabilité, vous pouvez vous former. Toutefois, si vous prenez connaissance d’un exemple de bilan comptable LMNP, vous jugerez rapidement de la complexité de la tâche !

Un expert-comptable en LMNP et son tarif ne doivent pas vous alarmer, car cet expert vous fera économiser du temps et de l’argent. En effet, ces frais sont 100% déductibles des recettes de vos locations meublées.

☝️ Bon à savoir : l’adhésion à un centre de gestion agréé vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 2/3 des frais de comptabilité en LMNP.

Un comptable en LMNP représente un interlocuteur privilégié pour prendre des décisions stratégiques au lancement d’une activité LMNP. Il saura vous orienter pour réaliser un calcul des amortissements pertinent et juste. Vous limiterez également le risque d’erreurs que l’administration fiscale peut lourdement sanctionner.

FAQ

LMNP : comptabilité de trésorerie ou d’engagement ?

Un bailleur en LMNP est tenu d’établir une comptabilité d’engagement simplifiée. Dans ce contexte, les comptes annuels considèrent les factures envoyées et reçues, donc les engagements. La comptabilité d’engagement différent de la comptabilité de trésorerie qui les réalise sur la seule base des flux bancaires de l’entreprise.

Comment choisir un expert-comptable LMNP en ligne ?

Faire appel à un expert-comptable en LMNP en ligne vous évite bien des erreurs et vous fait économiser du temps. Pour le choisir, veillez à apporter une attention particulièrement aux points suivants :

  • quelles sont les modalités d’engagement et de résiliation ?
  • le tarif est-il fixe pour plusieurs années ?
  • le prix est-il évolutif selon le nombre de biens en location ?
  • le tarif de l’expert-comptable en LMNP intègre-t-il la réduction d’impôt ?
  • quels sont les avis de ses clients ?

LMNP : quel tarif prévoir pour un comptable ?

Un comptable en LMNP coûte à un bailleur environ 200 € / an. Ce tarif tient compte de la réduction d’impôt accordée si vous adhérez à un centre de gestion agréé. Facultative, cette adhésion vous offre plusieurs avantages fiscaux. Le prix d’un comptable en LMNP varie aussi selon le nombre de biens dont l’expert doit s’occuper et du contenu exact de la prestation souhaitée.

Principales sources législatives et réglementaires :

LC

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le

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