05 février 2021

Pourquoi créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?
Temps de lecture : 3 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Faut-il créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ? Il n’existe pas de réponse universelle à cette question. Cependant, acheter en SCI familiale offre des avantages dans un certain nombre de cas. Il est même possible d’apporter un bien à la SCI après sa création. 

Découvrez comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier.

Quelles sont les spécificités d’une SCI familiale?

La SCI familiale est une société civile immobilière dont tous les associés sont membres de la même famille, que ce soit par filiation ou par alliance, et ce jusqu’au quatrième degré. 

C’est cette particularité qui fait bénéficier à la SCI familiale d’un statut particulier. Ainsi, si la société est créée dans le but de mettre en location le bien immobilier, celle-ci pourra conclure un bail de 3 ans comme un bailleur particulier, alors même qu’il s’agit d’une personne morale.

Une SCI familiale peut donc être constituée pour acheter une résidence principale ou secondaire, ou encore pour réaliser un investissement locatif en SCI.

Par ailleurs, la responsabilité des associés de la SCI familiale est limitée proportionnellement au nombre de parts sociales qu’ils possèdent.

Pourquoi monter une SCI familiale pour l’achat d’une maison ?

Acheter un bien en SCI, comme une maison, n’est pas rare, car ce montage juridique présente de nombreux avantages pour les associés, mais aussi pour leurs héritiers.

En effet, au-delà du fait que créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier permette d’accroître la capacité d’emprunt (grâce à la réunion de plusieurs ressources), cela permet également d’échapper aux contraintes de l’indivision.

La question de l’indivision se pose notamment lorsque des biens immobiliers ont été acquis durant le mariage, en l’absence de contrat de mariage. Le problème se pose également si le couple est pacsé ou vit en concubinage. De même, acheter en SCI familiale permet de protéger le conjoint survivant chez les couples non mariés.

La gestion est donc plus souple en SCI qu’avec l’indivision. Les règles de fonctionnement et notamment la répartition des parts sociales répondent à la volonté des associés, qui est formalisée dans les statuts.

Par ailleurs, créer une SCI pour acheter un appartement ou un autre type de bien immobilier permet de faciliter la transmission aux enfants, mais aussi de réduire les frais de succession.

De plus, la solution de la SCI familiale peut être intéressante fiscalement, en particulier en ce qui concerne le régime des plus-values immobilières en cas de revente du bien.

Bon à savoir: elle est également intéressante fiscalement si vous décidez d'en faire une "SCI pinel". Cela vous permet de profiter à la fois de revenus locatifs tout en bénéficiant d'abattements fiscaux si elles répond aux conditions d'éligibilité du dispositif pinel. 

Quelles sont les étapes de création d’une SCI pour acheter un bien immobilier?

Afin de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier, il est nécessaire de suivre les étapes de la constitution d’une SCI, à savoir :

  • la rédaction des statuts de la SCI ;
  • le dépôt du capital social ;
  • la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
  • la demande d’enregistrement de l’immatriculation auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) compétent territorialement.

Ce n’est qu’une fois ces démarches accomplies, que le greffe du tribunal de commerce pourra délivrer un Kbis justifiant de la création de la SCI familiale.

Une fois la partie purement juridique finalisée, il est possible de rechercher un bien immobilier à acquérir via la SCI familiale. Tout comme pour l’achat par un particulier, la SCI familiale doit formaliser une offre d’achat et signer un compromis de vente si son offre est acceptée. L’acte de vente doit quant à lui être signé chez le notaire.

En parallèle de ses recherches immobilières, la SCI doit envisager les solutions de prendre contact avec les banques pour financer son projet, le cas échéant. Mais, il est également possible de demander aux associés de faire un apport en compte courant pour réaliser l’investissement.

Peut-on créer une SCI après un achat immobilier ?

Il est tout à fait possible de créer une SCI après un achat immobilier. Dans ce cas, un ou des associés apportent le bien à la société afin qu’elle en devienne propriétaire. Les associés reçoivent alors des parts sociales en contrepartie.

Toutefois, cet apport en nature est assimilé à une cession. Il en résulte plusieurs conséquences fiscales peu avantageuses:

  • Il doit faire l’objet d’un acte notarié et se voit appliquer des droits de mutation correspondant à 5 % de la valeur du bien immobilier. 
  • De même, l’impôt sur les plus-values immobilières a vocation à s’appliquer dans certaines conditions.

Ce cas de figure se retrouve principalement chez les couples propriétaires de leur résidence principale et/ou secondaire et qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine. La SCI familiale est alors créée après l’achat du bien immobilier.

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier est donc avantageux pour les associés que ce soit d’un point de vue fiscal ou successoral. C’est également un bon moyen de gérer son patrimoine dans un contexte clairement défini par les statuts. Toutefois, la création d’une SCI familiale implique de se plier aux règles applicables à toutes les sociétés et a des répercussions sur la déclaration de revenus de chacun des associés.

Mise à jour: 05/02/2021

Rédaction : Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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