17 mars 2021

Comment faire un emprunt en SCI ?
Temps de lecture : 3 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

La SCI est une société qui a un objet social spécifique : acquérir et gérer des biens immobiliers. Or, il est rare que la SCI ou ses associés disposent des fonds suffisants pour acheter un bien immobilier dès la création de la SCI

Le recours à l’emprunt en SCI est donc très courant. Mais contrairement à ce que l’on croit, les principes applicables ne sont pas si différents de ceux pour un emprunt personnel. Explications.

Quelles sont les règles pour un emprunt en SCI? 

Tout d’abord, il est important de savoir qu’il n’existe pas de prêts, de conditions, ou de taux spécifiques pour les emprunts de SCI. Emprunter avec une SCI, c’est exactement comme emprunter à titre personnel sauf qu’il faut recueillir l’accord des associés.

Par conséquent, qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SCI familiale, l’emprunt pourra prendre la forme d’un prêt aidé tel qu’un prêt à taux zéro (PTZ) ou d’un prêt épargne logement (PEL) si vous répondez aux conditions d’éligibilité.

Bon à savoir: à ce titre, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur les aides en SCI, on vous y explique les différents dispositifs qui peuvent vous aider à financer votre projet. 

Combien peut emprunter une SCI?

Pour accorder un emprunt, l’établissement bancaire va prendre en compte la capacité d’emprunt de la SCI. C’est là que réside la spécificité de l’emprunt en SCI.

En effet, pour savoir combien peut emprunter la SCI, la banque va prendre en compte différents éléments :

  • les revenus respectifs de chacun des associés ;
  • l’endettement des associés ;
  • l’apport personnel pour l’achat du bien immobilier ;
  • une part des revenus fonciers prévus si le bien est destiné à être mis en location (dans le cadre d’un projet de location meublée en SCI par exemple).

Dès lors, l’emprunt en SCI ne permet pas forcément d’accroître la capacité d’emprunt des associés puisque leurs revenus et charges personnels sont pris en considération. 

De plus, dans le cadre d’une SCI familiale, si un enfant mineur peut être associé, il ne peut contracter de prêt. Seule la capacité d’emprunt des parents est prise en compte.

Le montant de l’emprunt d’une SCI dépend donc principalement des revenus des associés et des revenus locatifs espérés le cas échéant.

Emprunt SCI ou personnel : quelles différences?

En SCI, l’emprunt bancaire peut être obtenu en utilisant différents montages financiers.

La SCI peut emprunter en son nom en tant que personne morale ou alors les associés peuvent emprunter à titre personnel.

SCI : comment emprunter en son nom ?

Il est possible de souscrire un prêt pour investir en SCI en tant que personne morale: le prêt peut donc être contracté directement au nom de la SCI et non de ses associés. 

Dans ce cas, il appartient au gérant de la SCI de réaliser les démarches auprès des banques. Une fois le prêt accordé à la SCI, les fonds sont débloqués sur le compte bancaire de celle-ci. Ensuite, c’est la SCI qui doit rembourser les échéances d’emprunt à bonne date.

Si la trésorerie n’est pas suffisante, les associés peuvent être amenés à réaliser des apports en compte courant pour permettre le paiement des échéances d’emprunt de la SCI. Dans la mesure où les associés ne peuvent être contraints de réaliser ces apports, il peut être opportun de prévoir dans les statuts que les apports en compte courant d’associé seront rémunérés par un taux d’intérêt.

C’est aussi ce qui explique que les banques exigent le plus souvent des garanties afin de se prémunir contre les défauts de paiement de la SCI.

Bon à savoir: lorsque vous détenez plusieurs biens immobiliers, il est courant de créer une holding immobilière pour emprunter en son nom plutôt qu'au nom de chaque SCI.

L’emprunt personnel de associés 

Les associés de la SCI peuvent préférer emprunter chacun à titre personnel pour acquérir un bien immobilier en SCI.

Dans ce cas, chacun doit réaliser les démarches nécessaires auprès d’une seule et même banque en principe pour obtenir un prêt personnel.  Les démarches sont donc plus complexes puisqu’il faut étudier autant de dossiers de prêt qu’il y a d’associés. En outre, il appartient à chaque associé de rembourser son propre emprunt. Un arrangement peut ensuite être trouvé avec la SCI pour percevoir sa quote-part des revenus locatifs par exemple.

Pour procéder à l’achat du bien immobilier, le montant du prêt attribué à l’associé peut être apporté à la SCI de deux manières.

Il peut faire l’objet d’un apport en numéraire en contrepartie de parts sociales ou d’un apport en compte courant qui pourra être rémunéré.

Quelles sont les garanties demandées pour un emprunt SCI?

Lorsque l’emprunt de la SCI lui est accordé en nom propre, les banques demandent quasiment systématiquement à ce que tous les associés se portent caution solidaire. Ainsi, en cas de défaillance de la SCI dans le remboursement du crédit, la banque peut s’adresser indifféremment à l’un des associés pour obtenir le paiement sans tenir compte du nombre de parts sociales détenues.

Il est également courant que la banque sollicite une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Cela lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien immobilier si le prêt n’est pas remboursé par la SCI.

Dans le cas où ce sont les associés qui ont souscrit l’emprunt, la garantie peut prendre par exemple la forme d’un nantissement d’assurance-vie. Il est également possible de faire appel à un organisme de caution.

Un emprunt en SCI reprend donc les mêmes codes qu’un emprunt personnel que ce soient en termes de fonctionnement, de taux ou encore de montant accordé. En fonction de la capacité d’emprunt des associés, il peut être plus intéressant de réaliser un apport en capital ou un apport en compte courant d’associé. 
N’hésitez pas à anticiper vos démarches de création en vous renseignant sur les étapes de création de SCI !

Mise à jour: 17/03/2021

Rédaction: Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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