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04 février 2019

Le bail commercial: tout savoir
Temps de lecture : 5 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Le bail commercial est un contrat de location de locaux qui encadre la relation entre le propriétaire des locaux et le locataire. C’est un contrat principalement utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce. En tant que créateur d'entreprise, si vous décidez de louer un local commercial pour l’exercice de votre activité, il y a de fortes chances que vous soyez obligé de conclure un bail commercial.

Ce type de contrat étant très encadré, notamment par le Code de commerce, il est indispensable de prendre le temps de se renseigner sur les caractéristiques et la réglementation du bail commercial pour cerner la mesure de votre engagement. Qu’est-ce qu’un bail commercial? Comment rédiger le contrat de bail commercial? Comment le résilier? On vous explique !

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Qu’est-ce qu’un bail commercial?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux qui lie le propriétaire d’un local (le bailleur) avec un locataire afin que ce dernier l’occupe pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. 

Le statut des baux commerciaux est un régime très réglementé par le Code de commerce. De fait, la rédaction d’un bail commercial est soumise au respect de dispositions d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est en principe pas possible de prévoir contractuellement des dispositions différentes. Pour autant une partie peut toujours renoncer à l’application d’une disposition qui lui est favorable.

Le régime des baux commerciaux est très protecteur vis-à-vis du locataire pour lui permettre d’exercer son activité sereinement (résiliation difficile pour le bailleur, augmentation du loyer encadrée, etc.). De fait, c’est un régime qui implique de nombreuses obligations pour le bailleur.

Attention: le bail commercial ne doit pas être confondu avec le bail professionnel (contrat de location de locaux affectés à une activité libérale), le bail à usage d'habitation, le crédit-bail immobilier ou encore la mise à disposition de locaux commerciaux.

Bon à savoir: il est possible, à certaines conditions, de conclure un bail commercial dérogatoire c’est-à-dire un bail d’une courte durée. Dans ce cas-là, les règles régissant les baux commerciaux ne s’appliqueront pas, et le locataire ne bénéficiera pas du régime protecteur.

Quelle est la durée d’un bail commercial?

Le bail commercial est un contrat qui a pour particularité d’être particulièrement protecteur du locataire. L’objectif est de lui permettre d’exercer son activité paisiblement. C’est pourquoi le bail commercial ne peut pas avoir une durée inférieure à 9 ans. Si le bail est conclu pour une durée inférieure à 9 ans, il s'agira d'un bail précaire qui répond à des règles spécifiques et dérogatoires.

La résiliation du bail commercial

Le locataire a la possibilité de demander la résiliation du bail commercial tous les 3 ans. Avant de résilier son contrat de bail, le locataire doit impérativement en informer le bailleur au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il n’a à justifier d’aucun motif.

Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier le bail à l’issue d’une période de 3 ans que s’il souhaite effectuer des travaux qui nécessitent l’évacuation des locaux. Le locataire doit en être informé au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec AR. Si le bailleur souhaite résilier le bail commercial pour une raison autre que la nécessité d'effectuer des travaux, alors il devra payer au locataire une compensation qui s’appelle l’indemnité d’éviction.

Le renouvellement du bail commercial

À l’expiration du contrat de bail commercial, le locataire doit faire une demande au propriétaire pour obtenir le renouvellement du bail commercial. Cette demande s’effectue par lettre recommandée avec AR, au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur devra alors faire savoir au locataire dans les 3 mois s’il accepte ou non le renouvellement. Le défaut de réponse de la part du bailleur sera réputé comme une acceptation.

Néanmoins, si au moment où le bail commercial arrive à son terme, aucune demande de congé ou de renouvellement n’a été exprimée, le bail va automatiquement être prolongé. Autrement dit, il va poursuivre ses effets mais un nouveau bail devra être conclu pour rendre effectif le renouvellement. Le locataire pourra faire cette demande de renouvellement à tout moment.

Comment est fixé le loyer du bail commercial?

Le montant du premier loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire. Pour définir le loyer, le bailleur doit tenir compte de la valeur locative du bien, c’est-à-dire de la surface et de l’agencement des locaux, mais également de l’emplacement, des moyens de transport alentours, ou encore du secteur d’activité.

Attention, sachez que le bailleur peut exiger un droit d’entrée au locataire. Cette somme, librement fixée par les parties, est couramment appelée le pas-de-porte. De plus, en cas de cession du bail commercial, c’est-à-dire lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours, le locataire peut être amené à payer un droit au bail au locataire sortant.

En cours de bail, le loyer peut être révisé tous les 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. En principe, la révision des loyers est plafonnée, elle ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel de référence (ILC pour les activités commerciales et artisanales).

Que contient le contrat de bail commercial?

Le contrat de bail commercial doit nécessairement être un écrit. En effet, la loi impose un certain nombre de mentions obligatoires à intégrer lors de la rédaction de votre bail commercial.

De plus, un certain nombre de documents doivent être annexés au contrat de bail. Il s'agit d'une des obligations du propriétaire d'un local commercial. On trouve:

  • L’état des risque naturels, miniers et technologiques (ERNMT);
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE);
  • Le diagnostic amiante;
  • L’état des lieux d’entrée;
  • L’annexe verte si le local fait plus de 2000m2

Prenez le temps de vous renseigner sur toutes les annexes du contrat de bail commercial, ces dernières étant obligatoires et leur omission étant source de sanctions. Pour vous aider dans la rédaction de votre bail commercial, pensez à vous appuyer sur un modèle de bail commercial.

Etat des lieux bail commercial: est-ce obligatoire?

L’état des lieux est un document qui sert à constater l’état du local. En cas de conflit sur la situation du local, les informations rapportées dans l’état des lieux permettront de trancher le différend entre le bailleur et le locataire. Il est donc primordial de le rédiger avec un grand degré de précision.

Dans le cadre des baux commerciaux, un état des lieux des locaux doit obligatoire être effectué :

  • Au moment de la prise de possession des locaux par le locataire;
  • Au moment de leur restitution au bailleur.

L’état des lieux peut être dressé soit de façon contradictoire par le bailleur et le locataire soit par un huissier de justice (les frais sont alors partagés entre le bailleur et le locataire). L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

A noter: si votre bail commercial a été conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie ne doit être établi que si un état des lieux d’entrée avait été dressé.



Mise à jour : 04/02/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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