Destination du bail commercial : quels sont les enjeux ?

Si vous avez besoin de conclure un bail commercial pour votre création d'entreprise, il est essentiel de bien déterminer la destination de ce bail commercial. Derrière ce terme quelque peu vague, il s'agit en réalité d'une des clauses les plus importantes au sein du bail commercial.

En effet, cette clause décrit l'activité ou les activités commerciales pouvant être exercées dans les locaux loués. En cas de méconnaissance de la clause de destination du bail commercial, plusieurs sanctions peuvent être prononcées contre le locataire.

Que représente exactement la destination d'un bail commercial ? Comment la modifier ? Voici toutes les réponses à vos questions ainsi que plusieurs recommandations pour exercer votre activité commerciale en accord avec la destination du bail commercial.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est, par définition, un contrat de location entre :

• un bailleur (le propriétaire des locaux) ;
• et un locataire (qui peut être une personne physique ou morale).

Le bail commercial est à ne pas confondre avec le fonds de commerce. Ce dernier regroupe l’ensemble des éléments nécessaires à l’activité, dont le droit au bail.

Qu’est-ce que la destination du bail commercial ?

La destination d’un bail commercial est l'usage que le locataire prévoit pour le local commercial loué. En d’autres termes, elle correspond à l’activité qui peut être exercée dans le local.

La destination du bail commercial permet d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les lieux loués (bureaux, magasins, ateliers, usines, entrepôts, etc.). La destination du bail commercial peut être, par exemple, la fabrication et la vente de produits alimentaires, la vente de produits manufacturés, un service de réparation d'objets électroniques, etc.

La clause de destination du bail commercial contraint donc le locataire à exercer une activité conforme avec ce qui figure dans le contrat.

Le local loué ne peut toutefois servir que dans le cadre d’activités commerciales légales ne faisant l'objet d'aucune restriction dans la localisation où se situe le local.

Destination du bail commercial : qu’est-ce qu’un bien à usage commercial ?

Un bien à usage commercial est un local ou un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. C’est-à-dire dont l’usage est autre que l’habitation. Le bien est donc utilisé pour vendre, produire, transformer ou fournir des services, dans un cadre professionnel.

Voici quelques exemples de biens à usage commercial :

• un magasin de vêtement ;
• un restaurant ou une boulangerie ;
• un salon de coiffure ;
• un atelier ;
• une usine ;
• un entrepôt utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle, etc.

Qui décide de la destination du bail commercial ?

En dehors des clauses obligatoires, bailleurs et locataires sont libres de fixer certaines conditions dans le bail commercial. La destination des lieux en fait partie. La décision est donc conjointe.

Le bailleur a, de son côté, tout intérêt à bien encadrer l’activité exercée dans le bail pour garder le contrôle et négocier une hausse de loyer en cas de changement d’activité. Le locataire, quant à lui, a intérêt à rédiger une clause de destination large (par exemple, "tout commerce"), pour plus de flexibilité dans l’usage des locaux. Tout repose sur la négociation entre les parties.

La destination du bail commercial choisie doit être légale, morale, et conforme au règlement de copropriété. Sinon, le contrat peut être annulé.

Conséquences d’un changement de destination du bail commercial

Les conséquences varient en fonction de la décision du propriétaire quant à la modification de la destination du bail commercial. En effet, le bailleur a 3 possibilités :

• accepter la demande de changement de destination ;
• s’opposer au changement, en motivant son refus ;
• donner son accord, sous conditions. 

Acceptation du bailleur

Si le changement de destination est accepté, les deux parties peuvent conclure un avenant au contrat du bail commercial. Cet avenant formalise la nouvelle destination des locaux.

Refus du bailleur

Le propriétaire des locaux peut refuser le changement d’activité du bail commercial si certaines conditions sont réunies. Il peut s’y opposer :

• pour un motif grave et légitime, comme le risque de nuisances causées par la nouvelle activité ;
• en invoquant un engagement de non-concurrence envers un autre locataire, si celui-ci exerce déjà une activité similaire dans un autre local lui appartenant ;
• en exerçant son droit de reprise, notamment pour reconstruire ou surélever l’immeuble, ou encore pour des travaux de rénovation urbaine.

Information des créanciers quant au changement de destination du bail commercial

Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c’est-à-dire ceux qui détiennent un privilège sur ce fonds. Cette notification se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le changement d’activité peut en effet modifier les conditions d’exploitation du fonds de commerce. Cela peut présenter un risque pour ces créanciers. Ces derniers ont un délai de 3 mois pour réagir. Ils peuvent, s’ils le jugent nécessaire, exiger des garanties supplémentaires afin de se prémunir contre les risques liés à la nouvelle activité.

Si aucune réponse n’est formulée dans le délai imparti, le silence des créanciers est considéré comme une acceptation du changement de destination du bail commercial.

Quelle sanction en cas de non-respect de la destination du bail commercial ?

Les risques encourus sont principalement à la charge du preneur qui exercerait une activité non prévue dans la destination de son bail commercial. Les principaux risques auxquels il s’expose sont :

• la résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur ;
• l'indemnisation du bailleur si celui-ci a subi un préjudice en raison d'une activité exercée non déclarée au sein du bail commercial ;
• l'indemnisation de tiers qui auraient subi un préjudice pour ces mêmes raisons ;
• le refus de renouvellement du bail commercial sans le versement d'une indemnité d'éviction.

Pour éviter toute sanction, il est important de prévoir, au moment de la signature, une destination des lieux du bail commercial qui n'est pas trop restrictive par rapport aux activités que vous souhaitez exercer. Il est tout à fait possible de prévoir plusieurs activités comme destination du bail commercial afin de vous assurer que votre activité pourra prospérer sans risque de ce côté-là.

FAQ

Qu'est-ce que la clause de destination des lieux ?

La clause de destination des lieux dans un bail commercial définit précisément l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux. Elle ne permet pas l’exploitation d’une autre activité que celles prévues au contrat.

Quels sont les avantages d'un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial classique, souvent appelé "bail 3-6-9", garantit une certaine stabilité avec une durée minimale de 9 ans. Il accorde également au locataire un droit de renouvellement, sauf en cas de motif grave ou légitime.

Comment connaître la destination d'un local commercial ?

La destination d’un local commercial est inscrite dans le bail commercial signé entre le locataire et le propriétaire du bien. Ce contrat précise la clause de destination, c’est-à-dire l’usage autorisé des locaux. Il est également possible de vérifier dans le règlement de copropriété si le bien se trouve dans un immeuble en copropriété. Enfin, dans certains cas, la destination urbanistique du local peut être précisée dans le permis de construire initial ou faire l’objet d’un changement d’usage autorisé par la mairie (pour une transformation d’un logement en bien commercial ou inversement). 

Principale source législative et réglementaire :

• Article 1728 - Code civil