Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

Vous êtes régulièrement absent de votre domicile ou votre maison est devenue trop grande pour vos besoins. Comment valoriser les surfaces inoccupées ? Faire de la location meublée non-professionnelle (LMNP) de votre résidence principale est une excellente solution pour dégager des revenus récurrents, bénéficier d’avantages fiscaux ou encore redonner une utilité à des espaces vacants. Découvrez sans attendre comment louer sa maison principale en se lançant sous le statut LMNP.

Vous pouvez devenir LMNP de votre résidence principale en tant que locataire. Pour cela, demandez préalablement l’accord écrit à votre propriétaire. Une copie de cette autorisation sera à joindre au bail de location meublée de votre futur locataire. Sachez que le loyer fixé à votre locataire pour la totalité de votre logement ne peut pas dépasser le loyer que vous demande votre propriétaire.

Peut-on louer une partie de sa résidence principale en meublé ?

"Puis-je habiter mon logement en LMNP ?" La réponse est oui, dans le cadre de la location de votre résidence principale, notamment si vous n'en mettez qu'une partie en location. Louer une partie de sa résidence principale en meublé, comme une chambre, est fréquent. Dans cette situation, vous cohabiterez avec un locataire au sein de votre logement.

Des travaux pour transformer en LMNP votre résidence principale peuvent être entrepris préalablement afin d’offrir davantage d’intimité à ce dernier :

• cloisonnement ;
• nouvelle ouverture vers l’extérieur ;
• aménagement d’une salle de bain ou d’une kitchenette ;
• etc.

Quels sont les avantages et les inconvénients de déclarer comme LMNP votre résidence principale ?

Comme toute activité de bailleur, louer votre résidence principale en LMNP présente des avantages et des inconvénients. Découvrez-les sans plus tarder, pour estimer si ce projet répond à vos attentes.

LMNP et résidence principale : avantages

Passer sa résidence principale en LMNP a des avantages économiques et sécuritaires.

Un complément de revenu

Louer une partie de votre résidence principale en LMNP vous permet :

• d’obtenir un complément de revenu ;
• d’alléger le montant de vos échéances pour le remboursement du crédit de votre bien ;
• compenser une perte de revenu ;
• financer une autre acquisition.

Un sentiment de sécurité

Si vous vous absentez souvent, votre maison représente une cible de choix pour les cambrioleurs. Malgré un système de sécurité performant, louer votre maison vous apporte plus de sérénité. En cas de problème, votre locataire vous avertira. Vous n’aurez aucune mauvaise surprise à votre retour.

Un avantage fiscal

Si vous souhaitez louer votre résidence principale, les impôts et votre imposition changent. Le statut LMNP pour votre résidence principale vous laisse le choix de votre régime d’imposition : régime micro-BIC ou le régime réel. Les revenus perçus de la location de votre résidence principale sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC est l’imposition par défaut en LMNP. Sous ce régime fiscal, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus locatifs pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, et de 30 % pour les meublés touristiques non classés. Avec ce régime, les charges ne sont pas déductibles. En résumé, cela signifie que seulement 50 ou 70 % des revenus déclarés sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime réel est également attrayant, notamment si vous avez des charges élevées. Vous pourrez aussi déduire vos charges réelles (charges locatives, de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Par ailleurs, avec ce régime fiscal, transformer sa résidence principale en LMNP devient un amortissement.

LMNP et résidence principale : inconvénients

Résidence principale et location présentent quelques inconvénients auxquels vous devez vous préparer pour mieux les contourner.

Une évolution possible de la législation

Les avantages fiscaux liés au statut LMNP pour une résidence principale sont susceptibles d’évoluer à la suite d’un changement législatif ou fiscal. La rentabilité de votre projet peut en être affectée. Vous pourrez toujours renoncer au statut de loueur LMNP pour votre résidence principale le moment venu.

L’attractivité de la résidence principale

Pour louer votre résidence principale, vous devez trouver un locataire et tout mettre en œuvre pour éviter de multiples périodes de vacances locative. Il faut réfléchir aux atouts du bien avant de mettre en location sa résidence principale : localisation, agencement, loyer, avantages par rapport à la concurrence, etc.

Un investissement pour l’aménagement

Si vous devez réaliser des travaux d’aménagement pour offrir un lieu de vie agréable et indépendant à votre locataire, estimez au préalable cet investissement. Si en définitive, vous ne trouvez pas de locataire, vous aurez modifié votre habitation pour rien.

Une certaine promiscuité

Louer sa résidence principale nécessite de faire confiance à un inconnu. Cohabiter vous contraint parfois à supporter les bruits et les allées et venues de votre locataire. Si vous vous absentez plusieurs mois et laissez votre logement à un locataire, craignez-vous de retrouver votre bien en moins bon état  ? Réfléchissez à vos attentes avant de sauter le pas et de prendre le statut LMNP pour votre résidence principale.

Quelles sont les étapes pour transformer en LMNP votre résidence principale ?

La déclaration LMNP pour mettre en location votre résidence principale nécessite le respect de plusieurs éléments. Voici le rappel des étapes indispensables à la concrétisation de ce projet.

1. Déclarer l’activité LMNP

Vous vous demandez comment déclarer la location de sa résidence principale ? Pour transformer votre résidence principale en LMNP, vous devez vous rendre sur le guichet unique et déclarer votre activité. Pour cela, vous devez vous déclarer entrepreneur individuel et cocher la case "loueur meublé non professionnel". Effectuez cette démarche dans les 15 jours qui suivent le début de la mise en location de votre résidence principale.

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2. Équiper le logement

Si vous louez l’intégralité de votre résidence principale pendant plusieurs semaines ou mois, tous les équipements indispensables au futur locataire seront présents. Si vous louez une partie de votre logement, vous devez assurer à votre locataire une indépendance totale vis-à-vis des pièces que vous continuerez d’occuper. Prévoyez les travaux nécessaires !

LMNP et résidence principale : quelle fiscalité ?

LMNP et fiscalité suscitent de nombreuses interrogations. Lors de la déclaration de la location saisonnière d’une résidence principale, vous choisissez entre le régime micro-BIC ou le régime réel en LMNP.

Régime micro-BIC et régime réel

Si vos revenus locatifs seront inférieurs à 77.000 € par an pour les meublés de tourisme classés et 15.000 € par an pour les meublés de tourisme non-classés et vous serez soumis au régime micro-BIC par défaut. Vous bénéficiez alors d’un abattement entre 30 et 50 % sur vos recettes locatives.

Vous avez la possibilité de choisir l’imposition au régime réel qui vous permettra de déduire vos charges (acquisition, conservation de l’état du bien, entretien du logement, etc.) mais surtout d’amortir votre bien.

L’exonération des plus-values de cession

La location de sa résidence principale ouvre droit à une exonération. Le type d'exonération change en fonction du montant des recettes de votre LMNP :

• L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90.000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
• L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90.000 € et 126.000 € HT.

Comment transformer un logement meublé non professionnel en résidence principale ?

Pour transformer un LMNP en résidence principale, quelques démarches s’imposent. Si vous louez actuellement votre résidence principale, transmettez un courrier à votre locataire afin de lui donner congé. Il devra quitter son logement au plus tard à la date d’échéance du bail.

Transformer un investissement locatif en résidence principale nécessite de déclarer la fin de votre activité. Vous devez vous rendre sur le guichet unique pour mettre fin à votre activité. Votre numéro SIRET de bailleur en LMNP sera automatiquement désactivé.

Au régime réel

Vous êtes imposé immédiatement sur les bénéfices réalisés depuis le dernier exercice clos dès l’enregistrement de votre cessation d’activité. Il faut alors transmettre votre déclaration de résultats dans les 60 jours suivant à travers la liasse fiscale comprenant le formulaire 2031-SD et l’annexe formulaire 2031-SD.

En micro-BIC

Vous devez déclarer la cessation d’activité avant votre prochaine déclaration d’impôt sur le revenu, complétant le formulaire 2042-C-PRO (annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu) avec le chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la date de cessation d’activité.

Si vous décidez de cesser votre activité à la fin de l’année, vous êtes redevable de l’intégralité de la cotisation de la contribution économique territoriale (CET). Si vous cessez en cours d’année, n’oubliez pas de demander une réduction au prorata au service des impôts des entreprises (SIE).

FAQ

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

En LMNP, vous pouvez déduire les dépenses courantes (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière) et l'amortissement du bien et des meubles pour réduire votre revenu imposable. Les charges d'entretien et de gestion du bien loué sont également déductibles, selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).

Peut-on habiter son LMNP ?

C'est possible dans le cas où votre LMNP est votre résidence principale.

Transformer en LMNP sa résidence principale : qu'en est-il de la plus-value ?

Si vous transformez votre ancienne résidence principale en location LMNP, l'exonération de plus-value s'applique toujours à la vente si les conditions sont remplies. L'exonération sera partiel si vous vendez une partie après sa transformation en location.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles D324-1 à R324-8 - Code du tourisme
• Articles L324-1 à L324-2-1 - Code du tourisme