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28 mars 2019

Fiscalité: comment fonctionne la location meublée?
Temps de lecture : 4 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Avec l’arrivée des plateformes de location de logements en ligne (Airbnb, Abritel, etc.), de nombreux particuliers se sont lancés dans l’activité de gîtes et de location de tourisme. Cette activité est soumise au même régime fiscal que la location de logement meublé longue durée.

Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée? Pourquoi est-il important de distinguer la location meublée professionnelle et non professionnelle? Legalstart vous aide à mieux comprendre la fiscalité de la location meublée pour bien remplir votre déclaration d’impôt sur le revenu.

fiscalité location meublée

Location meublée professionnelle ou non professionnelle: quelle différence?

La location meublée: définition

Avant toute chose, il est important de comprendre à quoi correspond la location meublée. La location meublée consiste à louer un immeuble (appartement ou maison) équipé de tout le mobilier et de tous les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. La location meublée peut prendre deux formes:

  • La location permanente: cela recouvre la location classique d’appartement ou de maison d’habitation pour une moyenne ou longue durée. Le locataire peut avoir recours à une location permanente pour sa résidence principale, mais également pour sa résidence secondaire ou pour un pied à terre.
  • La location saisonnière: cela se rapporte à la location de courte durée (de quelques jours à quelques mois), c’est-à-dire aux locations de tourisme ou de courts séjours. Il peut s’agir de la location d’appartement, de l’ouverture d’une chambre d’hôtes, de l'ouverture d’un gîte, ou encore de mobil-home.

Location meublée professionnelle ou non?

La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP) se distinguent principalement par le montant des revenus tirés de l’activité de location meublée. La distinction est importante puisque le régime fiscal de la location meublée varie selon la qualification de LMP ou de LMNP.

Pour que l’activité soit considérée comme étant non professionnelle (LMNP), 3 conditions cumulatives doivent être respectées:

  1. Les revenus liés à la location meublée doivent être inférieurs à 23.000€ par an;
  2. Les revenus liés à la location meublée doivent être inférieur à 50% des revenus globaux du bailleur;
  3. Le bailleur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Attention, si l’une de ces conditions fait défaut, l’activité sera automatiquement qualifiée d’activité de location meublée professionnelle (LMP).

À noter: il ne faut pas confondre le régime de la SCI et le statut de LMNP. En effet, le LMNP est un bailleur, personne physique, qui loue des biens meublés alors que la SCI est une société. Si vous exercez l’activité de location meublée par l’intermédiaire d’une SCI, rendez vous sur notre fiche dédiée pour connaître le régime fiscal applicable à la location meublé en SCI.

Quelle fiscalité pour la location meublée non professionnelle?

L’imposition de la location meublée non professionnelle (LMNP) peut s’effectuer sous deux formes: soit par le biais du régime micro-BIC (dit régime forfaitaire) soit par le biais du régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement au bailleur lorsque ses recettes locatives ne dépassent pas 70.000€ annuel.

Ce régime micro-BIC pour la location meublée est particulièrement intéressant puisqu’il permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses recettes. Autrement dit, le bailleur profite de l’avantage LMNP lui permettant de ne payer des impôts que sur la moitié des recettes qu’il réalise.

L’inconvénient de ce régime est qu’il ne permet pas au bailleur de déduire les charges réellement supportées (frais de syndic et d’agence, taxes, prime d’assurance, travaux, etc.). C’est pourquoi le régime micro-BIC n’est recommandé que si le bailleur a peu de charges.

En effet, si les charges du bailleur sont supérieures à 50% du montant de ses recettes, le régime réel devient plus intéressant. C’est pourquoi le bailleur peut demander à l’administration fiscale d’opter pour le régime réel. Cette option est généralement effectuée  lorsque le bailleur doit rembourser un emprunt immobilier important, car il peut alors déduire les intérêts d’emprunt.

Le régime réel

Le régime réel s’applique soit parce que les recettes perçues par le bailleur dépassent un montant annuel de 70.000€, soit parce que le bailleur a opté pour ce régime. Le principal avantage du régime réel est qu’il permet au bailleur de déduire des recettes encaissées l’ensemble des charges supportées (frais de syndic et d’agence, taxes, prime d’assurances, travaux, etc.) ainsi que l’amortissement du prix du logement.

La déduction des charges représente un avantage fiscal en location meublée puisqu’elle permet au bailleur de diminuer le montant des recettes imposables, et par là de payer moins d’impôts.

À noter: lorsque les charges liées à la location meublée sont supérieures aux revenus locatifs, le bailleur n’a pas d’impôt à payer sur ses revenus locatifs. En revanche, ce déficit foncier n’est pas imputable sur les autres revenus.

Exemple comparatif entre le régime micro-BIC et le régime réel

Exemple

Régime micro-BIC

Régime réel

La location d’un meublé rapporte 22.000€ au bailleur.

Le bailleur supporte 4.000€ de charges.

Le régime micro-BIC permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 11.000€, alors même que ses charges ne sont que de 4.000€.


Le montant des recettes imposables est de 11.000€.

Le régime réel permet au bailleur de déduire 4.000€ de charges sur les 22.000€ de revenus locatifs perçus.




Le montant des recettes imposables est de 18.000€.

Dans ce cas, le régime micro-BIC est plus avantageux.

La location d’un meublé rapporte 22.000€ au bailleur.

Le bailleur supporte 13.000€ de charges.

Le régime micro-BIC permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 11.000€. Cependant, ses charges d’un montant de 13.000€ ne sont pas déductibles.


Le montant des recettes imposables est de 11.000€.

Le régime réel permet au bailleur de déduire 13.000€ de charges sur les 22.000€ de revenus locatifs perçus.



Le montant des recettes imposables est de 9.000€.

Dans ce cas, le régime réel est plus avantageux.

Quelle fiscalité pour la location meublée professionnelle?

Dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP), les recettes locatives sont imposées au régime réel d’imposition. Ainsi, le bailleur peut déduire les charges et l’amortissement du montant de ses recettes, ce qui a pour avantage de diminuer le montant des recettes imposables.

Si les charges supportées sont supérieures aux recettes locatives perçues, vous allez générer un déficit foncier. Contrairement aux règles applicables pour le statut LMNP, l’imputation du déficit foncier est alors possible sur les autres recettes locatives, mais également sur le revenu global du bailleur (l’ensemble des revenus tirés de toutes les activités du foyer du bailleur). Ce mécanisme permet donc de réduire la fiscalité globale du bailleur.

Sachez que si vous êtes redevables de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le statut de LMP présente un avantage non négligeable. En effet, le logement meublé loué dans le cadre d’une location professionnelle est regardé par l’administration fiscale comme étant un bien professionnel, à condition que ces deux conditions soient réunies:

  • Les recettes locatives sont supérieures à 23.000€ par an;
  • Les revenus tirés de la location de meublée doivent représenter plus de 50% des revenus globaux du bailleur.

La désignation de bien professionnel permet au bailleur d'être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière pour ce logement.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, pensez à créer une SCI!

Mise à jour : 28/03/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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