29 juin 2021

Comment donner congé d’un bail commercial?
Temps de lecture : 4 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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Du fait du régime spécifique applicable aux baux commerciaux, de nombreuses règles doivent être prises en compte pour mettre fin à un bail commercal. En effet, les cas de figure diffèrent en fonction de la partie à l’origine de la demande de congé, bailleur ou locataire. 

Conditions, délais et forme à respecter, découvrez tout ce que vous devez savoir pour donner congé d’un bail commercial.

 

Qu’est-ce que le congé d’un bail commercial?

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans minimum. Toutefois, à moins qu’il s’agisse d’un bail commercial ferme de neuf ans, le preneur ou le bailleur peut donner congé du bail commercial au terme d’une période triennale (trois ou six ans) ou au terme du contrat de bail commercial.

Le congé d’un bail commercial correspond donc à la demande de l’une des parties au bail commercial, de mettre fin au contrat de manière anticipée ou non.

 

Congé du bail commercial par le preneur : quelles sont les conditions?

Le preneur, c’est-à-dire le locataire peut donner congé du bail commercial dans différents cas. Il doit cependant respecter un certain formalisme pour que sa demande soit considérée comme valable.

Les cas de congé du bail commercial par le locataire

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. Par conséquent, s’il souhaite y renoncer et mettre fin au contrat à la date d’échéance prévue initialement, il doit donner congé au propriétaire. La résiliation du bail commercial est alors de plein droit. Le bailleur n’a pas à l’accepter, dès lors que les conditions de forme sont respectées.

D’autre part, le locataire a la possibilité de donner congé à l’arrivée de l’une des échéances triennales du bail 3-6-9. Ce droit est d’ordre public pour les contrats conclus pour une durée de neuf ans. 

Le contrat de bail commercial ne peut pas prévoir une clause contraire, sauf si la durée du contrat est supérieure à neuf ans. Le locataire n’a pas à justifier son départ. Il doit seulement respecter les conditions de forme.

De plus, le congé du locataire d’un bail commercial, après 9 ans, peut être donné à tout moment pour la fin du trimestre civil, si le contrat n’a pas fait l’objet d’un renouvellement. 

En effet, le congé du bail commercial en cas de tacite reconduction doit seulement respecter le délai de préavis et le formalisme exigé par la loi. Le contrat est devenu à durée indéterminée. Il peut donc être résilié à tout moment.

Enfin, le locataire peut donner son congé du bail commercial en dehors des périodes triennales en cas de :

  • départ à la retraite ;
  • invalidité ;
  • décès. Dans ce cas, les ayants-droits peuvent demander la résiliation du bail commercial. Cela ne se fait pas automatiquement.

Ces cas étant exceptionnels, le locataire doit joindre les justificatifs adéquats à sa demande de congé.

Le formalisme à respecter pour le congé du locataire du bail commercial

Le locataire doit respecter un préavis de six mois lorsqu’il fait sa demande de congé du bail commercial. Ce délai est le minimum requis par la loi, mais les parties peuvent prévoir un délai plus long dans le contrat de bail.

Dans le cadre d’une échéance triennale ou de l’échéance initiale de neuf ans, il doit donc donner congé au moins six mois avant la date anniversaire du contrat. Dans les autres cas, le délai de six mois court à partir de la première présentation du courrier au bailleur.

Concernant le formalisme à respecter, plusieurs situations sont à distinguer :

  • s’il s’agit d’un congé triennal, alors le locataire peut adresser son congé de bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou par acte d'huissier ;
  • s’il s’agit d’un congé donné à la fin de l’échéance contractuelle, le locataire doit donner congé par acte extrajudiciaire, donc par acte d’huissier uniquement ;
  • s’il s’agit d’un congé après tacite reconduction ou pour tout autre motif en dehors des périodes triennales, un acte d’huissier est obligatoire.

 

Le congé donné par le bailleur du bail commercial est-il autorisé ?

Tout comme le locataire, le bailleur peut donner congé d’un bail commercial dans plusieurs cas précis et doit respecter un certain formalisme.

Quand le bailleur peut-il donner congé du bail commercial?

Le bailleur peut donner congé du bail commercial au locataire à l’arrivée du terme contractuel. Il doit alors lui adresser un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, s’il souhaite récupérer son local. 

Une indemnité d’éviction devra alors être versée, sauf si le bailleur peut justifier d’un motif légitime grave. Il peut également donner congé avec une offre de renouvellement que le locataire sera libre d’accepter ou non. Il en va de même en cas de tacite reconduction du bail commercial.

De plus, le bailleur peut refuser de poursuivre le contrat en n’acceptant pas la demande de renouvellement formulée par le locataire. Il doit cependant motiver son refus et le notifier au locataire dans un délai de trois mois.

Il peut également donner congé au locataire au terme de chacune des périodes triennales, mais uniquement s’il peut justifier qu’il a l’intention de :

  • démolir l’immeuble pour cause d’insalubrité ;
  • reconstruire l’immeuble ;
  • surélever l’immeuble ;
  • exécuter des travaux prescrits ou autorisés pour restaurer l’immeuble.

Il doit alors verser une indemnité d’éviction au locataire en compensation.

En outre, le bailleur peut donner congé du bail commercial au locataire pour cause de manquement à ses obligations contractuelles. Si une clause résolutoire est prévue au contrat, il peut alors la faire jouer ou porter l’affaire devant le tribunal de commerce.

Quel formalisme le bailleur doit-il respecter pour le congé d’un bail commercial?

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois pour donner congé du bail commercial.

Contrairement au locataire, il doit le formaliser impérativement par un acte d’huissier et motivé, quel que soit le cas de figure.

Le congé du bail commercial est une question relativement technique. Il est important de bien identifier le cas de figure dans lequel vous vous situez, de calculer correctement le délai de préavis et de respecter le formalisme exigé par la loi. 

À défaut, le congé sera considéré comme nul, et vous devrez rester dans le local ou continuer à le louer.

Mise à jour: 29/06/2021

Rédaction: Marion Cluptil, Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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