Pour créer une SARL de famille, le capital social minimum est de 1 €. Chacun est libre de fixer le montant de son apport. Il faut réunir au moins 2 associés, dans la limite de 100 maximum.
Avantages de la SARL de famille
Contrairement à la SARL classique qui relève de l’IS, la SARL de famille a une fiscalité avantageuse, car elle peut opter pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu sans limitation de temps. Pour cela, tous les associés doivent être d’accord. Le taux normal de l’IS est de 25 % (15 % sur les premiers 42 500 € pour les PME éligibles). Opter pour l’IR permet de n’être imposé qu’une seule fois, au titre de l’IR, en évitant la double imposition IS puis IR.
Les associés peuvent également imputer les déficits de la SARL sur leur revenu global, chacun à proportion de ses parts.
La SARL de famille permet aussi de bénéficier des atouts du statut de LMNP, offrant des avantages fiscaux tels que la progressivité de l’impôt sur le revenu ainsi que la déduction des charges réelles de gestion d’immeubles. L’amortissement immobilier au régime réel réduit le résultat imposable sans affecter la trésorerie.
La possibilité de bénéficier du pacte Dutreil permet une exonération partielle des droits de mutation lors de la transmission du patrimoine. Les associés ne sont pas assujettis à l’IR pour la plus-value générée en cas de cession de parts sociales. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
Inconvénients de la SARL de famille
La SARL de famille impose des obligations comptables contraignantes : tenue de livres comptables (livre journal, grand livre, livre d’inventaire), établissement des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe légale) et dépôt au greffe du tribunal de commerce.
Ce statut limite l’entrée de nouveaux associés : les associés doivent obligatoirement être parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires PACS. L’arrivée de personnes extérieures à la famille met fin au statut de la SARL de famille et au régime d’imposition avantageux de l’IR.
La rémunération versée au gérant n’est pas déductible du résultat imposable lorsque la société est soumise à l’IR, ce qui augmente la base d’imposition des associés.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition et types de SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet la mise en place et la gestion d’un patrimoine immobilier. Son objet social ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale à titre principal. La SCI est imposée en principe au titre de l’IR, avec la possibilité d’opter pour l’IS.
Il existe plusieurs formes de SCI :
- la SCI de gestion ou de location, dont l’activité est d’acquérir et gérer des biens immobiliers sur le long terme
- la SCI construction-vente, qui permet d’acquérir un terrain pour y construire un immeuble et le revendre
- la SCI d’attribution, dont l’activité est de diviser la propriété d’un bien immobilier
- la SCI familiale, qui vise à gérer un bien ou patrimoine en famille
Une SCI compte au moins 2 associés, sans maximum. Pour la SCI familiale, les associés doivent avoir entre eux des liens de parenté jusqu’au 4e degré ou d’alliance. Un cousin peut donc être associé d’une SCI familiale, ce qui n’est pas possible en SARL de famille. Le capital social minimum est de 1 €.
Avantages de la SCI
La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier : réduction des frais de succession (calculés sur la valeur des parts et non sur la valeur marchande des biens), possibilité de donations progressives en franchise de droits dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, organisation de l’indivision entre héritiers, et association de ses enfants à un projet d’acquisition.
Le démembrement de propriété constitue un levier supplémentaire : les parents transmettent la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Les parts peuvent ainsi être réparties en pleine propriété ou en démembrement. À leur décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession à payer.
La SCI soumise à l’IR offre une gestion comptable simplifiée : un simple enregistrement des recettes et des dépenses suffit dans la plupart des cas.
Inconvénients de la SCI
La responsabilité des associés en SCI est indéfinie et proportionnelle à leur détention dans le capital social (article 1857 du Code civil). Le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour honorer les dettes de la SCI. Cette responsabilité est toutefois subsidiaire : selon l’article 1858 du Code civil, les créanciers doivent d’abord avoir poursuivi la société et constaté que ces poursuites sont restées vaines.
La SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale à titre principal. Si les recettes issues de la location meublée dépassent 10 % du total des recettes, la SCI bascule automatiquement à l’IS.
La constitution d’une SCI familiale s’accompagne de formalités administratives et légales lourdes.
