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02 janvier 2019

Tout savoir sur la SCI d’attribution

Héloïse FOUGERAY
Diplômée d'un Master II en Droit de la Propriété Intellectuelle aux Universités partenaires Paris I Panthéon-Sorbonne et Paris-Saclay. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Créer une SCI d'attribution est très utile pour financer des projets immobiliers d’envergure. Les coûts d’achat du bien peuvent ainsi être mutualisés et, une fois la propriété acquise par les associés, le bien pourra être partagé.

En quoi consiste la SCI d’attribution ? Faut-il investir un capital social minimum ? Comment fonctionne la gouvernance de la SCI d'attribution ? Quel est son régime fiscal ? Suivez notre guide pour tout savoir sur la SCI d’attribution.

SCI d'attribution

SCI d’attribution: définition

Une SCI d’attribution est une forme de société civile qui a pour objet la construction ou l’achat de biens immobiliers, dans le but d’en partager la propriété entre les différents associés (par exemple, chacun reçoit un appartement).

La répartition du bien immobilier peut être réalisée :

  • En pleine propriété : chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier.
  • En jouissance : l’associé a le droit d'utiliser le bien immobilier, dont un autre associé est propriétaire, et d’en percevoir les revenus (loyers éventuels si mise en location).
  • En nue-propriété : un associé peut être uniquement propriétaire du bien immobilier, sans pouvoir l’utiliser.

La SCI d'attribution sert d’intermédiaire et permet à plusieurs personnes de s’associer afin d’acheter un bien immobilier qu’elles auraient eu des difficultés à acquérir indépendamment. En tout logique, la création d’une SCI d’attribution nécessite donc au minimum 2 associés.

Quel capital social minimum en SCI d’attribution?

En principe, aucun capital social minimum n’est exigé par la loi pour créer une SCI.

En revanche, au regard de l’objet de la SCI d’attribution, constituer un capital social relativement élevé est d’une grande importance. En effet, le capital social doit être au minimum égal au prix du bien immobilier que les associés comptent construire ou acheter (et potentiellement rénover). De ce fait, le montant du capital social d’une SCI d’attribution est généralement très élevé.

Les associés sont libres de réaliser des apports en numéraire (sommes d’argent), des apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou encore des apports en industrie (savoir-faire, compétences). Toutefois, les apports en industrie en SCI d'attribution sont généralement peu conseillés car ils ne participent pas à la formation du capital social.

En contrepartie de leurs apports, les associés de la SCI d’attribution reçoivent un nombre de parts sociales qui correspond à la valeur de la partie du bien immobilier reçue une fois les travaux achevés. Cette répartition doit impérativement être définie dans les statuts de la SCI d'attribution.

En pratique, le capital d’une SCI d’attribution est très souvent variable. Cela signifie que le capital est encadré par un montant plancher et un montant plafond et qu’il peut varier entre les deux. L’avantage principal du capital variable est qu’il permet de faire entrer ou sortir facilement un nouvel associé, sans avoir à remplir de lourdes formalités. Pour plus d’informations, rendez-vous sur notre fiche détaillant quel est l'intérêt de créer une SCI à capital variable.

Bon à savoir : il faut également joindre un état descriptif de division aux statuts afin de décrire précisément de quelle façon les parties du bien immobilier seront réparties entre les associés.

Quelle est la gouvernance d’une SCI d’attribution?

Rôle des associés de SCI d’attribution

Les associés de la SCI d’attribution contribuent à la gestion de la société en prenant part aux décisions lors des assemblées générales (AG). Chaque associé détient un droit de vote proportionnel à sa quote-part définie dans les statuts de la SCI d'attribution.

Néanmoins, il est possible d’en décider autrement en rédigeant un règlement intérieur et de prévoir, par exemple, que chaque associé équivaut à une voix (1 associé = 1 voix).

Gérant de SCI d’attribution : nomination et rôle

Les associés de la SCI d’attribution doivent obligatoirement nommer un ou plusieurs gérants, qu’ils soient associés ou non.

Le gérant est le représentant légal de la SCI d'attribution et, à ce titre, il est habilité à réaliser des actes de gestion quotidienne de la société. Ses pouvoirs peuvent être restreints ou étendus par les statuts ou par un éventuel règlement intérieur.

SCI d’attribution: fiscalité

La fiscalité de la SCI d’attribution fonctionne de la même façon que la fiscalité de la SCI. La SCI d'attribution est donc considérée comme une société fiscalement “transparente”. Par conséquent, ce sont les associés qui sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de leur tranche respective d’imposition, et non la société. Pour l’administration fiscale, chaque associé est considéré comme propriétaire de son lot.

Associés de SCI d’attribution: quelle responsabilité?

Contrairement à la grande majorité des formes de sociétés, la responsabilité des associés d’une SCI d’attribution est illimitée. Concrètement, si la société est dans l'incapacité de régler ses dettes, les biens personnels des associés pourront être saisis par ses créanciers.

La responsabilité des associés de SCI d'attribution possède également deux autres caractéristiques :

  • Responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes proportionnellement à leur quote-part du capital social.
  • Responsabilité subsidiaire : le créancier doit d’abord engager la responsabilité de la SCI d'attribution pour liquider ses dettes. Si la société est insolvable, ce n’est que dans cette hypothèse que la responsabilité des associés pourra être engagée.

Dissolution de la SCI: quelles conséquences?

En principe, une SCI d’attribution a vocation à durer jusqu’à l’achat et le partage en lots du bien immobilier entre les associés. De ce fait, le jour de l’acte de partage, qui intervient généralement après l’achat ou une fois la construction achevée, la SCI d'attribution est dissoute.

Après la dissolution, les anciens associés se retrouvent en situation de copropriété et chaque copropriétaire est entièrement libre de gérer comme il l’entend ses parties privatives.

Toutefois, si les associés ont peu de visibilité sur la durée nécessaire à la mise en oeuvre de leur projet, il peuvent prévoir une durée de vie de la SCI d’attribution d’un maximum de 99 ans.

Mise à jour le : 02/01/2019

Rédacteur : Héloïse Fougeray, diplômée d'un Master II en Droit de la Propriété Intellectuelle aux Universités partenaires Paris I Panthéon-Sorbonne et Paris-Saclay. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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