La société civile immobilière (SCI) est une forme de société très répandue. Elle permet d’acheter, de mettre en location, de construire des biens immobiliers et d’en partager la propriété entre les différents associés.
Vous souhaitez vous lancer à plusieurs dans la gestion de biens immobiliers? Pour tout savoir sur le statut de SCI, son utilité et son fonctionnement, suivez le guide!
Qu’est-ce que le statut SCI?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société qui permet la gestion d’un patrimoine immobilier par plusieurs personnes. Parmi les avantages de la SCI on trouve la facilité de transmission du patrimoine, l’optimisation fiscale, la possibilité de protéger le patrimoine immobilier des associés du reste de leurs actifs, ou encore la possibilité pour les associés d’organiser librement leur relation lors de la rédaction des statuts.
Le statut SCI doit être utilisé pour exercer principalement des activités de nature immobilière. La SCI peut avoir différentes activités parmi lesquelles:
- L’achat, la gestion et la location de biens immobiliers;
- La construction d’un bien immobilier en vue de sa location;
- La location d’un bien immobilier.
Quel fonctionnement pour la SCI?
La gérance de la SCI
L’entreprise sous le statut SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants (il n’y a aucune limitation quant au nombre de gérants) qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morale, c’est-à-dire que la SCI peut avoir pour gérant une autre entreprise. Les gérants peuvent être des associés de la SCI ou des personnes extérieures à la SCI. La palette de choix du ou des gérants est donc particulièrement large.
Les gérants de SCI ont une fonction particulièrement importante puisque leurs décisions vont engager la société dès lors qu’ils agissent dans le cadre de l’objet social. Ce sont les gérants qui engagent et représentent la société auprès des tiers.
Les associés de SCI
La SCI est une société qui compte deux associés ou plus, qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
Les associés de SCI jouent un rôle important dans le fonctionnement de la SCI. Tout au long de la vie de la SCI, ils auront pour mission de prendre un certain nombre de décisions lors des assemblées générales (AG). Les associés devront notamment voter en cas de modifications des statuts, nomination ou révocation des gérants, transformation, aménagement ou encore vente d’un bien immobilier, etc.
Comment procéder à l’immatriculation d’une SCI?
Parmi les formalités de création d’une SCI, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) est une étape incontournable pour donner vie à votre société sous le statut SCI.
Pour pouvoir procéder à l’immatriculation de la SCI vous devrez joindre un certain nombre de documents à votre dossier d’inscription, à savoir:
- Les statuts de la SCI;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants de SCI;
- Une attestation de parution de l’annonce légale;
- Le formulaire M0 de SCI rempli;
- Une copie de la pièce d’identité du ou des gérants;
- Un justificatif du siège social;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI;
- Un chèque pour régler le montant des frais administratifs.
La demande d’immatriculation de la SCI s’effectue auprès de votre centre de formalités des entreprises (CFE). Suite à cela, vous recevrez le Kbis de votre société qui marque le point final de l’élaboration de votre SCI. Sachez qu’il est désormais possible de créer sa SCI en ligne.
Quelles sont les déclarations SCI à effectuer?
En ce qui concerne la comptabilité de la SCI, chaque année, au moins une déclaration fiscale doit être effectuée. La déclaration SCI permet de déclarer les revenus perçus par l’entreprise, elle doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de direction de la société (il s’agit le plus souvent de la résidence du gérant).
Il existe deux formulaires de déclaration SCI distincts, le choix quant à la déclaration adaptée à votre SCI varie selon le profil de votre entreprise:
- La déclaration n°2072-S, dite simplifiée: elle est destinée aux SCI dont les associés sont des personnes physiques dès lors que la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (immeuble situé en zone sauvegardée ou classé monument historique), qu’elle ne possède aucun bien en nue-propriété et qu’elle n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement.
- La déclaration n°2072-C, dite complète: elle est destinée aux SCI qui sont propriétaires d’un immeuble spécial, d’un bien en nue-propriété ou encore d’un logement pour lequel une option pour le régime d’amortissement a été décidée.
Bon à savoir: il est possible de faire appel aux services d'un expert-comptable en SCI pour gérer l'ensemble de la comptabilité de la société mais également tout ce qui concerne les déclarations fiscales.
Pour aller plus loin :
Mise à jour : 24/08/2021
Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
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