Dans quelle mesure et comment remplir le bilan d’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) n’a pas les mêmes obligations comptables selon son régime d’imposition, son activité et la situation de ses associés. Pour son gérant, savoir si un bilan de SCI est exigé détermine le temps et le budget à consacrer chaque année à la comptabilité de la société.

Que contient le bilan SCI, et dans quels cas devient-il obligatoire, à l’IR comme à l’IS ? Comment l’établir et le faire approuver par les associés ? Combien coûte le recours à un professionnel ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société civile se compose d’au moins deux associés, qui perçoivent des parts sociales en fonction de leur apport financier respectif. La gestion de la SCI est menée par un gérant nommé par les associés. 

Selon les situations, la création d’une SCI a pour but :

• la mise en location de biens immobiliers ;
• la détention d’un patrimoine immobilier à titre principal ou secondaire. 

Il existe plusieurs types de SCI différents :

• la SCI de gestion ou de location permet d’acheter, de gérer ou de louer des biens tels que des immeubles. C’est la forme de société civile immobilière la plus répandue ;
• la SCI familiale est fondée par les membres d’une même famille. Elle propose les mêmes caractéristiques qu’une SCI de gestion ou de location ;
• la SCI de jouissance à temps partagé est idéale pour répartir l’usage d’une maison ou d’un appartement entre les associés ;
• la SCI d'attribution est utile pour partager les biens entre les associés, que ce soit en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété ;
• la SCI construction-vente est destinée à mener de la promotion immobilière. Elle permet d’acheter des terrains, de construire des biens et de revendre ensuite ces derniers pour effectuer une plus-value. Bien que son activité soit commerciale, elle échappe par exception à l’impôt sur les sociétés de plein droit : ses bénéfices sont imposés au nom de ses associés (article 239 ter du Code général des impôts).

Qu’est-ce que le bilan d’une SCI ?

La SCI est une société civile qui réunit au moins deux associés autour de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Son gérant, nommé par les associés, rend compte de sa gestion au moins une fois par an. Certaines SCI doivent en plus établir des comptes annuels.

Lorsqu’une SCI y est tenue, elle établit chaque année des comptes annuels composés de trois documents comptables :

• le bilan comptable, qui constitue une « photographie » du patrimoine de la société à un instant donné ;
• le compte de résultat, qui récapitule les produits et les charges de l’exercice et fait apparaître le bénéfice ou la perte ;
• l’annexe, qui complète et commente les informations du bilan et du compte de résultat.

Tous ces documents permettent de suivre et d’évaluer avec précision la santé financière de la société. 

Le bilan est essentiel pour connaître l’état financier de la SCI. Il se présente sous la forme d’un tableau composé de deux colonnes, l’actif et le passif :

• l’actif correspond aux droits et aux biens dont dispose la société pour mener son activité. Il est principalement constitué des créances, des immobilisations diverses et des stocks ;
• le passif présente les ressources qui financent la société, c’est-à-dire ses capitaux propres (son capital et ses réserves) et ses dettes.

Le résultat de l’exercice ne se lit pas dans la différence entre l’actif et le passif. Il provient du compte de résultat, qui le calcule par différence entre les produits et les charges, après déduction des amortissements, des dépréciations et des provisions. La SCI réalise un bénéfice quand ses produits dépassent ses charges, et une perte dans le cas inverse.

Est-ce obligatoire de faire un bilan en SCI ?

La société civile immobilière peut être tenue d’établir des comptes annuels, sans que la loi lui impose de les déposer au greffe. L’obligation dépend d’abord de son régime d’imposition, puis de son activité, de ses associés et de sa taille, comme le détaille la fiche consacrée au dépôt des comptes annuels sur service-public.gouv.fr.

Le bilan d’une SCI à l’IR

Par défaut, la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ses bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, à proportion de sa part dans le capital social, qu’ils aient été distribués ou non. Pour les associés personnes physiques, ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers. On parle alors de fiscalité transparente.

De fait, ce régime permet de bénéficier d’obligations comptables allégées. Une SCI à l’IR n’a pas à établir de comptes annuels, sauf dans les cas listés ci-dessous.

Son gérant doit malgré tout tenir une comptabilité, qui peut prendre la forme d’une comptabilité de trésorerie : un tableau centralisant les recettes et les dépenses de la société. L’absence de comptabilité est une faute qui peut justifier sa révocation.

Le résultat de la trésorerie est communiqué aux associés au terme de l’exercice social, pour leur permettre de connaître la situation financière de l’entreprise et la part de bénéfices leur revenant. De même, le solde doit être comparé à celui du compte bancaire de la société. La SCI doit enfin déclarer ses revenus, en remplissant le formulaire n° 2072-S-SD, correspondant à la Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Le formulaire 2072-S s’utilise lorsque tous les associés sont des personnes physiques, et le 2072-C notamment lorsque la SCI détient un bien en nue-propriété. La déclaration est déposée chaque année au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Les utilisateurs des téléprocédures disposent de 15 jours calendaires supplémentaires.

Hors de ces cas, rien n’empêche une SCI à l’IR de tenir une comptabilité complète, avec un bilan et un compte de résultat. Elle y trouve deux intérêts :

• c’est un outil informatif pour les associés. La tenue de ce bilan les informe de l’évolution du patrimoine de la SCI, et donc de sa santé financière ;
• c’est un élément de preuve vis-à-vis des tiers. Dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal, ce bilan permet de disposer d’un document clair et précis pour appuyer ses arguments.

Le bilan d’une SCI à l’IS

Lorsque la société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit tenir une comptabilité d’engagement. Les produits et les charges y sont rattachés à l’exercice concerné, quelle que soit leur date d’encaissement ou de paiement. L’établissement des comptes annuels d’une SCI à l’IS, bilan compris, devient obligatoire. Leur dépôt au greffe, en revanche, n’est pas imposé par la loi.

Les opérations comptables sont inscrites dans deux livres obligatoires (article R123-173 du Code de commerce) :

• le livre-journal, qui enregistre les opérations dans l’ordre chronologique ;
• le grand livre, qui reprend ces mêmes écritures classées par compte, au débit et au crédit.

Lors de la clôture de son exercice comptable, la SCI dresse son bilan. Les comptes annuels sont ensuite soumis aux associés, en assemblée générale ou par consultation écrite si les statuts le prévoient.

La société remplit aussi la déclaration 2065, qui correspond au premier feuillet de la liasse fiscale des entreprises soumises à l’IS. Elle y joint les tableaux du formulaire 2033 au régime simplifié d’imposition, ou les tableaux 2050 à 2059 au régime normal. La déclaration est due en principe dans les trois mois de la clôture de l’exercice. Pour un exercice clos le 31 décembre, la date limite est le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours calendaires supplémentaires en téléprocédure.

Le bilan d’une SCI familiale

La société civile immobilière familiale est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les obligations comptables sont considérablement allégées. Elle doit simplement tenir sa trésorerie et effectuer sa déclaration de résultat grâce au formulaire 2072. En revanche, le bilan d’une SCI familiale devient obligatoire si elle a opté pour l’impôt sur les sociétés, ou si elle se trouve dans l’un des cas listés plus haut pour la SCI à l’IR.

Que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS, la préparation du bilan suit les mêmes étapes.

Comment faire un bilan de SCI ?

Qui peut faire le bilan d’une SCI ?

Le gérant de la SCI a pour obligation de tenir les comptes de la société, de s’occuper de sa comptabilité et de fournir un rapport aux associés. Il peut donc établir le bilan de la SCI, en s’appuyant sur des logiciels dédiés. 

La comptabilité d’une SCI peut vite devenir technique, surtout lorsque la société est soumise à l’IS. Il est donc possible de faire appel à  expert-comptable.

Les étapes pour établir le bilan

Pour réaliser le bilan de la SCI, la première étape consiste à rassembler tous les justificatifs comptables nécessaires à son établissement :

• le compte de résultat ;
  
• les bulletins de paie, le cas échéant ;
  
• les bordereaux de charges sociales ;
  
• les déclarations fiscales ;
  
• les factures de la société ;
  
• les contrats de prêts et les tableaux d’amortissement ;
  
• les relevés des opérations bancaires ou tout autre justificatif qui s’y rattache.

À partir de ces données, il faut remplir ensuite le tableau du bilan, en répertoriant l’ensemble des actifs et des passifs de la société. Reste à calculer le total de l’actif et celui du passif : les deux doivent être identiques.

Ensuite, le bilan doit être vérifié. Si c’est le gérant qui se charge de l’établir, il peut confier cette opération à un expert-comptable. Enfin, le bilan est présenté aux associés.

Faire approuver les comptes par les associés

L’approbation des comptes prolonge l’obligation du gérant de rendre compte de sa gestion. Il doit le faire au moins une fois dans l’année, par un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société (article 1856 du Code civil). Ce rapport indique les bénéfices réalisés ou prévisibles, et les pertes encourues ou prévues.

Les associés se prononcent en assemblée, ou par consultation écrite lorsque les statuts le prévoient. Ces derniers peuvent aussi fixer la date de l’assemblée annuelle. Prenons Paul, gérant d’une SCI familiale qui loue deux appartements. Chaque printemps, il réunit ses trois enfants associés pour leur présenter le rapport et le bilan de l’année écoulée, puis recueillir leur vote.

Combien coûte un bilan de SCI ?

Lorsqu’on fait appel à un expert-comptable en SCI pour gérer sa comptabilité à l’année, le bilan fait partie des opérations menées par le professionnel. Le coût de cette prestation varie selon plusieurs facteurs :

• la taille et le type de SCI ;
• son imposition à l’IR ou à l’IS ;
• le fait qu’elle soit assujettie ou non à la TVA ;
• les tâches confiées au professionnel ;
• la renommée du cabinet d’expertise. 

Une SCI soumise à l’IR qui n’entre dans aucun des cas imposant des comptes annuels peut limiter la mission confiée à la tenue de sa trésorerie et à sa déclaration 2072. Une SCI soumise à l’IS confie, elle, l’établissement de ses comptes annuels et de sa liasse fiscale, une mission plus étendue. Les honoraires étant libres, comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de s’y retrouver.

Il est également possible de faire appel à des consultants en ligne pour réaliser le bilan de sa SCI. Les tarifs dépendent alors des professionnels ou des plateformes sur lesquelles ils exercent.