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Article mis à jour le 12 janvier 2016

Création SCI : de nouvelles mesures de simplification

Margaux Dalon
Diplômée de l’EDHEC Business School et de la faculté libre de droit de Lille. Margaux est spécialisée dans les problématiques liées au droit des affaires et la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Publié le 12 janvier 2016

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est souvent présentée comme un moyen à la fois simple et optimisé d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier. Avec la suppression de la formalité d’enregistrement des statuts de SCI aux impôts, créer une SCI n’a jamais été aussi simple. Voici donc quelques éléments essentiels pour vous aider à mieux comprendre les enjeux de la création de SCI.

Pourquoi envisager la création d’une SCI ?

Les objectifs recherchés peuvent être multiples :

  • Transmission du patrimoine au conjoint et aux enfants (SCI familiale) : la SCI a l’avantage d’éviter la vente forcée en cas de mésentente entre les héritiers (ce qui n’est pas le cas de l’indivision).
  • Optimisation fiscale : par exemple, en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), les personnes soumises aux tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur les revenus (IR) peuvent notamment réduire leur charge fiscale en réduisant leur assiette fiscale.
  • Préparation d’une retraite complémentaire : la SCI permet, à titre d'exemple, de louer un bien immobilier et ainsi de percevoir à échéance régulière un revenu complémentaire.

En quoi consiste exactement la création d’une SCI ?

  • Faut-il obligatoirement rédiger des statuts de SCI ? Oui, en pratique, deux ou plusieurs personnes s’associent par le biais d’un contrat (les statuts) pour affecter à une entité (la SCI) un ou plusieurs biens immobiliers.
  • Quelles sont les formalités de création ? Les formalités de création d’une SCI sont peu contraignantes (aucun capital social minimum n’est par exemple exigé). Depuis le 1er juillet 2015, l’enregistrement des statuts auprès des services fiscaux n’est nécessaire que lorsque l'acte de constitution de la société a été réalisé par un notaire ou que des apports d'immeubles, de fonds de commerce, de parts sociales ou d'actions ont été réalisés.
  • Qui sera propriétaire de l’immeuble ? C’est la SCI qui est propriétaire de l’immeuble, acquis après apport, achat ou donation. Autrement dit, les associés ne sont pas directement propriétaires du bien immobilier, mais des parts sociales de la société.

Une SCI peut-elle mettre ses immeubles en location ?

Oui, la SCI peut tout à fait mettre le ou les biens immobiliers apportés ou acquis en location. Attention toutefois : des règles spécifiques s’appliquent en matière fiscale selon la nature de la location.

  • En ce qui concerne les locations nues, la société sera assujettie de plein droit à l’IR (la SCI peut également opter pour l’IS, cette option étant irrévocable)
  • S’agissant des locations meublées ou des sous-locations, la société sera d’office assujettie à l’IS.

Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?

La SCI n’est, en principe, pas contrainte de tenir une comptabilité commerciale (en partie double, conformément au plan comptable) lorsqu’elle est soumise à l’IR (ce qui est le régime de droit commun). Les formalités administratives liées à son fonctionnement sont donc réduites.

Si elle est bien pensée et cohérente avec votre projet, la création d’une SCI peut présenter de nombreux avantages, bien qu'elle présente aussi certains inconvénients. N’hésitez plus à sauter le pas ou consultez un notaire ou un avocat pour affiner votre réflexion juridique, fiscale et patrimoniale.

Auteur : Margaux Dalon, diplômée de l’EDHEC Business School et de la faculté libre de droit de Lille. Margaux est spécialisée dans les problématiques liées au droit des affaires et la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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